Negli ultimi venti anni, e in maniera via via crescente, nel nostro ordinamento giuridico è aumentato l’utilizzo di tipologie contrattuali che hanno sempre più sfumato il confine tra vendita, locazione e affitto.
Sempre più italiani finiscono per acquisire beni (tecnologia, automobili, macchinari industriali…) con contratti sostanzialmente nuovi per la nostra società. Al fine di illustrare queste novità, lo Studio ha deciso di fornire il seguente breve elenco esplicativo/comparativo, al fine di assistere i signori che si trovino ad avere a che fare con tali tipi contrattuali.
• Vendita con riservato dominio: previsto all’art. 1523 c.c., prevede l’accordo tra acquirente e compratore nella vendita/acquisto di un bene (sia mobile che immobile) con pagamento dilazionato in rate periodiche. Nel lasso di tempo in cui le rate sono versate, il compratore gode del bene acquisito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso (salvo il diritto di garanzia), ottenendone, però, la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata ed il conseguente raggiungimento della somma stabilita quale prezzo totale del bene. In caso di mancato o ritardato pagamento delle rate, il venditore ha diritto alla restituzione del bene venduto e deve rimborsare le rate già versategli, fatta salva la possibilità di richiedere un equo compenso per il godimento del bene, oltre al risarcimento del danno. Infine, a tutela del compratore e nonostante eventuale patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo totale non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.
• Vendita con patto di riscatto: previsto all’art. 1500 c.c., attribuisce al venditore, se previamente accordato con il compratore, il diritto di riacquistare la proprietà della cosa oggetto della compravendita mediante la restituzione del prezzo ed il rimborso degli eventuali costi della vendita, sempre che tali somme siano inferiori al prezzo stabilito nella vendita originaria. Il diritto di riscatto può essere esercitato entro 2 anni per beni mobili, 5 anni per beni immobili. Il compratore ha il dovere di custodire in buona fede la cosa, per non pregiudicare le ragioni del venditore. Eccettuata questa implicita limitazione, il compratore acquisisce tutti i diritti del legittimo proprietario (può, a sua volta, vendere la res a terzi, costituirvi diritti reali o altri vincoli); l’eventuale riscatto esercitato dall’originario venditore travolge i successivi diritti dei terzi.
• Rent to buy: inserito dalla L. 164/2014, è un contratto di origine anglosassone che prevede in capo al proprietario/concedente la consegna dell’immobile oggetto del contratto al conduttore/futuro acquirente, il quale si impegna a pagare un canone (analogamente a quanto accade per la locazione) fino al termine fissato nello stesso contratto entro il quale può scegliere se acquistare definitivamente il bene, detraendo dal prezzo la parte dei canoni già pagati. Nel contratto dovranno essere fissati dalle parti i due prezzi: quello del canone della prima parte del rapporto e quello, successivo ed eventuale, dell’acquisto definitivo del bene. Se il conduttore si rivela inadempiente, il proprietario potrà agire con le forme ordinarie di tutela (intraprendere la procedura di esecuzione forzata o risolvere il contratto). In caso di rinuncia all’acquisto il conduttore restituisce l’immobile al proprietario che trattiene la parte del canone destinata all’utilizzo, restituendo la parte da imputare al corrispettivo della vendita. Nel periodo di durata del contratto le spese legate alle imposte sull’immobile sono suddivise come da contratto di locazione (TASI e spese utenze: conduttore, IMU e spese straordinarie: proprietario).
• Leasing: forma di contratto atipico tra le prime inglobate nel nostro sistema, che ha dato origine a molte sotto-categorie contrattuali e relative evoluzioni. Nel corso di questa breve analisi a scopi di semplice comparazione citeremo il c.d. leasing operativo. Secondo tale contratto un soggetto (concedente) realizza o concede, su commissione dell’altro soggetto (utilizzatore), un bene all’utilizzatore stesso, che ne ottiene dunque la disponibilità, il quale si impegna a pagare un prezzo versando ratealmente un quantum commisurato al prezzo di acquisto del bene. Al termine della durata del contratto all’utilizzatore è concessa la possibilità di acquisire definitivamente il bene pagando la quota mancante al saldo completo del bene, altrimenti lo restituirà al concedente. I vantaggi sono evidenti soprattutto in campo commerciale/industriale: le imprese possono acquisire la disponibilità e utilizzare un bene senza versare i capitali necessari per acquistarlo e sottraendosi alla svalutazione del bene per obsolescenza. Tuttavia, tale forma contrattuale è sempre più applicata anche per i contratti avente ad oggetto beni di consumo.
Bibliografia
• A. TROMBETTA Il regime tributario della vendita con patto di riservato dominio, 2017, reperibile on-line all'indirizzo: www.fiscooggi.it
• Art. 1523 e ss. Codice civile
• P. FRANCESCHETTI, Vendita con patto di riscatto, 2016, reperibile on-line all'indirizzo: www.altalex.com
• Artt. 1500 e ss. Codice civile
• CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO Il rent to buy, 2015, reperibile on-line all’indirizzo: www.notariato.it
• S. LOCONTE, Il nuovo contratto di leasing, Santarcangelo di Romagna, 2018, Maggioli.
