Donazioni immobiliari e legittima: cosa cambia dal 18 giugno 2026 per eredi e acquirenti
La riforma delle donazioni introdotta dall’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, è uno degli interventi più rilevanti degli ultimi anni nel rapporto tra successioni, tutela dei legittimari e circolazione degli immobili provenienti da donazione.
Per molto tempo, chi acquistava un immobile donato sapeva di entrare in una zona giuridicamente delicata. Il bene, pur regolarmente compravenduto, poteva restare esposto alle pretese dei legittimari del donante se, dopo la morte di quest’ultimo, fosse emersa una lesione della quota di legittima. Questa incertezza ha pesato sulla commerciabilità degli immobili donati, sulla concessione dei mutui e sulla sicurezza degli acquisti.
La legge n. 182/2025 interviene proprio su questo punto. Non elimina la legittima e non priva gli eredi necessari della loro tutela, ma modifica profondamente il modo in cui quella tutela può incidere sui terzi acquirenti. Il passaggio decisivo è la nuova disciplina dell’art. 563 c.c., che tende a salvaguardare l’acquisto del terzo e a spostare la protezione del legittimario sul piano economico.
Il dato temporale più importante, oggi, è il 18 giugno 2026. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, la disciplina transitoria consente di conservare alcuni effetti del regime precedente solo se, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, vengono compiuti specifici atti, in particolare la notificazione e trascrizione della domanda di riduzione oppure dell’atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Il problema degli immobili donati
La donazione è un atto valido e pienamente legittimo, ma nel diritto successorio italiano non vive mai completamente isolata dalla futura successione del donante.
Quando una persona dona un immobile in vita, quella donazione può incidere sulla quota spettante ai legittimari: coniuge, figli e, in mancanza di figli, ascendenti. Se alla morte del donante il patrimonio residuo non è sufficiente a rispettare le quote di riserva, il legittimario leso può agire in riduzione per far dichiarare inefficaci, nei suoi confronti, le disposizioni testamentarie o le donazioni eccedenti la quota disponibile.
Qui occorre distinguere due piani spesso confusi.
L’azione di riduzione serve ad accertare e reintegrare la lesione della legittima. È l’azione con cui il legittimario chiede che la donazione o la disposizione testamentaria sia ridotta nei limiti necessari a ricostituire la quota di riserva.
L’azione di restituzione, invece, riguarda il momento successivo: se il bene donato non è più nel patrimonio del donatario perché è stato venduto a un terzo, il legittimario vittorioso può cercare di recuperare il bene o il suo valore secondo le regole previste dal Codice civile.
È proprio questo secondo profilo ad aver creato, storicamente, il maggiore problema pratico. L’acquirente di un immobile donato poteva temere che, anche molti anni dopo l’acquisto, un legittimario leso agisse per colpire la donazione originaria e ottenere effetti anche contro chi aveva comprato dal donatario.
Cosa cambia con la legge n. 182/2025
L’art. 44 della legge n. 182/2025 modifica gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. La finalità dichiarata della norma è agevolare la circolazione dei beni provenienti da donazione e rendere più certi i rapporti giuridici connessi a tali beni.
Il nuovo art. 563 c.c., secondo il testo riportato dal Dipartimento delle Finanze, stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario abbia alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la quota di riserva. In caso di insolvenza del donatario, la norma prevede una responsabilità dell’avente causa a titolo gratuito nei limiti del vantaggio conseguito.
Il cuore della riforma è dunque il passaggio da una tutela prevalentemente reale a una tutela prevalentemente obbligatoria. In termini più semplici: il legittimario conserva il diritto a essere reintegrato nella propria quota, ma normalmente non può più far ricadere sul terzo acquirente a titolo oneroso il rischio di perdere l’immobile acquistato dal donatario.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, nello Studio n. 06-2026/C pubblicato il 5 marzo 2026, descrive la riforma come un riequilibrio tra tutela dei legittimari e certezza dei traffici giuridici, con un superamento della tradizionale prevalenza della garanzia reale in favore di rimedi di natura soprattutto economica.
Questo non significa che la donazione diventi irrilevante nella successione. La donazione continua a contare per la verifica della legittima, per la riunione fittizia, per la collazione nei rapporti tra coeredi quando ne ricorrono i presupposti e per l’eventuale azione di riduzione. Cambia, però, la posizione del terzo acquirente, che diventa molto più protetta rispetto al passato.
La scadenza del 18 giugno 2026
La parte più delicata della riforma è la disciplina transitoria.
L’art. 44, comma 2, della legge n. 182/2025 prevede che le nuove regole si applichino alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge, cioè dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni aperte prima di quella data, gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. continuano ad applicarsi nel testo previgente, ma solo a determinate condizioni.
In particolare, per conservare la possibilità di azione restitutoria contro gli aventi causa dal donatario, occorre che sia già stata notificata e trascritta una domanda di riduzione, oppure che tale domanda venga notificata e trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. In alternativa, entro lo stesso termine, i legittimari devono notificare e trascrivere nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Poiché la legge è entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il termine semestrale conduce al 18 giugno 2026.
Questo termine non riguarda ogni successione e non riguarda ogni controversia ereditaria. Riguarda, in particolare, le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 nelle quali vi siano donazioni potenzialmente lesive della legittima e beni donati poi trasferiti a terzi.
Per questo la verifica non può essere generica. Occorre controllare almeno cinque elementi: la data di morte del donante, la data della donazione, l’eventuale vendita del bene donato, l’esistenza di una lesione di legittima e lo stato delle trascrizioni già eseguite.
Effetti pratici per i legittimari
Per il legittimario, la riforma impone una maggiore attenzione ai tempi.
Chi ritiene di essere stato leso da una donazione compiuta dal defunto non deve limitarsi a chiedersi se possa agire in riduzione. Deve anche domandarsi se il bene donato sia ancora nel patrimonio del donatario o sia stato trasferito a terzi. Se il bene è stato venduto, la disciplina transitoria può essere decisiva.
Il rischio, nelle successioni anteriori al 18 dicembre 2025, è che l’inerzia fino al 18 giugno 2026 renda applicabile il nuovo regime anche a situazioni nate sotto il vecchio sistema. In concreto, ciò può ridurre la possibilità di incidere sul terzo acquirente e spostare la tutela verso una pretesa economica nei confronti del donatario.
Naturalmente, non ogni legittimario deve agire. Può mancare la lesione. Può mancare una donazione rilevante. Può essere preferibile una soluzione transattiva. Può essere già stata trascritta una domanda idonea. Ma proprio per questo la scadenza impone una valutazione documentale seria e tempestiva.
Effetti per donatari, acquirenti e banche
Per il donatario, la riforma non è una liberazione automatica da ogni responsabilità. Al contrario, il nuovo sistema concentra maggiormente su di lui l’obbligo di compensare in denaro i legittimari lesi. Se il bene donato viene venduto, il donatario può non essere più chiamato a restituire materialmente l’immobile, ma resta esposto alla pretesa economica del legittimario nei limiti necessari a reintegrare la quota di riserva.
Per l’acquirente a titolo oneroso, invece, la riforma rafforza la stabilità dell’acquisto. È questo il punto che interessa maggiormente il mercato immobiliare. Un immobile proveniente da donazione è tradizionalmente percepito come più problematico di un immobile proveniente da compravendita ordinaria. Il nuovo assetto mira a ridurre questa criticità, rendendo più sicura la posizione di chi compra e più agevole l’accesso al credito ipotecario.
Per banche e professionisti, la riforma non elimina la necessità di controlli. La provenienza donativa resta un dato rilevante. Restano importanti le trascrizioni, la data di apertura della successione, la posizione dei legittimari e l’eventuale presenza di atti conservativi compiuti entro il termine transitorio.
Un esempio pratico
Si immagini un padre che nel 2018 dona un immobile a uno dei due figli. Nel 2023 il padre muore. Nel 2024 il figlio donatario vende l’immobile a un terzo acquirente. L’altro figlio ritiene che quella donazione abbia leso la sua quota di legittima.
In una situazione di questo tipo, la successione si è aperta prima del 18 dicembre 2025. Occorre quindi verificare se, prima dell’entrata in vigore della riforma, fosse già stata notificata e trascritta una domanda di riduzione. Se ciò non è avvenuto, il legittimario deve valutare se compiere gli atti previsti dalla disciplina transitoria entro il 18 giugno 2026.
Se resta inerte, il nuovo regime può incidere sulla possibilità di agire contro il terzo acquirente. La tutela del legittimario non sparisce, ma può cambiare bersaglio e consistenza pratica.
Le cautele da non dimenticare
La prima cautela è distinguere tra riduzione e restituzione. La riforma non abolisce l’azione di riduzione e non elimina il principio della legittima. Il legittimario leso conserva la possibilità di far valere la lesione secondo le regole generali.
La seconda cautela riguarda il termine del 18 giugno 2026. Non è una scadenza universale per tutte le azioni ereditarie. È una scadenza collegata alla disciplina transitoria della riforma delle donazioni e assume rilievo soprattutto quando vi siano successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025 e beni donati circolati verso terzi.
La terza cautela riguarda gli acquirenti. La maggiore stabilità del loro acquisto non significa che ogni verifica possa essere abbandonata. La storia del bene, la data della donazione, le trascrizioni e la posizione dei legittimari restano elementi essenziali.
La quarta cautela riguarda i donatari. La riforma può ridurre il rischio restitutorio verso il terzo acquirente, ma rafforza il rilievo della responsabilità economica del donatario nei confronti del legittimario leso.