Parti comuni in condominio affittate a un bar o a un ristorante: quando basta la maggioranza e quando serve l’unanimità

La vita condominiale non si esaurisce nelle scale, nei millesimi e nelle spese ordinarie. Sempre più spesso, soprattutto negli edifici situati in zone commerciali, turistiche o ad alta densità urbana, il problema diventa un altro: il condominio può concedere in locazione una parte comune a un bar, a un ristorante o a un’attività privata? E, soprattutto, l’assemblea può farlo a maggioranza oppure serve il consenso di tutti i condomini?

La questione è meno semplice di quanto sembri. Da un lato, l’idea di mettere a reddito un bene comune può apparire ragionevole: se una porzione di marciapiede, cortile o plateatico produce un canone, il condominio ne trae un vantaggio economico. Dall’altro lato, però, le parti comuni appartengono pro quota a tutti i condomini e non possono essere sottratte al loro godimento senza verificare se il diritto individuale di ciascuno venga inciso.

Le recenti letture giurisprudenziali segnalate anche da altre fonti specialistiche mostrano bene questo equilibrio: la Cassazione, con ordinanza n. 13618/2026, ha confermato la legittimità di una delibera assembleare che autorizzava la locazione stagionale di una porzione di marciapiede condominiale destinata a dehors, quando l’occupazione fosse temporanea, circoscritta e non impeditiva del pari uso degli altri condomini; ancora poi la Cassazione civile, sez. II, con la sentenza n. 14299 del 14 maggio 2026, in merito alla locazione di parte di un plateatico/cortile condominiale a favore di un bar ha effettuato una diversa valutazione, proprio perché il bene risultava ancora suscettibile di uso diretto da parte di tutti i partecipanti.

Il punto non è stabilire se il condominio possa mai affittare una parte comune. Può accadere. Il punto vero è capire quando quella locazione rimane una modalità legittima di gestione del bene e quando, invece, diventa una compressione del diritto dei singoli condomini.

Il quadro normativo: art. 1102 c.c. e pari uso della cosa comune

Il riferimento di partenza è l’art. 1102 c.c., norma generale sulla comunione che trova applicazione anche in materia condominiale, in quanto compatibile. La regola è nota: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Questa formula non significa che tutti debbano usare il bene nello stesso momento, nello stesso modo e con la stessa intensità materiale. Il “pari uso” non è una parità matematica. È, piuttosto, il diritto di ciascun condomino a non essere escluso o sacrificato in modo incompatibile con la natura comune del bene.

Un cortile può essere utilizzato da più condomini in momenti diversi; un marciapiede può consentire sia il passaggio sia, entro certi limiti, una occupazione parziale; un’area comune può essere disciplinata mediante turni, fasce orarie o ripartizioni ragionevoli. La domanda decisiva è sempre concreta: l’uso deliberato dall’assemblea lascia agli altri condomini una possibilità effettiva di godimento oppure attribuisce a uno solo un vantaggio esclusivo che svuota la comunione?

Uso diretto e uso indiretto: la differenza che decide la controversia

Per comprendere il problema occorre distinguere tra uso diretto e uso indiretto della cosa comune.

L’uso diretto è quello che il condomino compie personalmente: passare sul marciapiede comune, sostare nel cortile, utilizzare un locale condominiale secondo la sua funzione, accedere a uno spazio destinato al godimento collettivo.

L’uso indiretto, invece, si realizza quando il bene comune viene messo a reddito. Il condominio non lo usa direttamente, ma lo concede a un terzo o a un condomino in cambio di un corrispettivo. Il vantaggio non è più il godimento materiale del bene, ma l’utilità economica derivante dal canone.

Questa trasformazione non è di per sé illegittima. Tuttavia, secondo l’orientamento richiamato dalle fonti consultate, la locazione a maggioranza della cosa comune è ammissibile solo quando l’uso diretto da parte di tutti non sia concretamente possibile oppure quando l’occupazione sia così limitata da non impedire realmente il pari uso. Qui si colloca il confine tra delibera legittima e delibera impugnabile.

Il caso del dehors: perché la maggioranza può bastare

Nel primo caso, quello dell’ordinanza n. 13618/2026, la fattispecie riguardava una locazione stagionale di una porzione di marciapiede condominiale destinata a dehors. La decisione valorizza alcuni elementi concreti: durata limitata, occupazione circoscritta, mantenimento di uno spazio di passaggio, assenza di una trasformazione strutturale del bene e mancanza di prova di un effettivo impedimento al pari uso.

Questo è un passaggio importante. Non ogni uso commerciale di una parte comune equivale automaticamente a modifica della destinazione d’uso o a innovazione vietata. Se il bene mantiene la propria funzione essenziale, se l’occupazione è parziale e temporanea, se gli altri condomini continuano a poterne fruire in modo ragionevole, la delibera assembleare può rientrare nell’amministrazione del bene comune.

In termini pratici, una delibera di questo tipo è più difendibile quando indica con precisione:

• quale area viene concessa;
• per quanto tempo;
• con quali limiti fisici;
• con quali obblighi a carico del conduttore;
• come viene garantito il passaggio o l’uso residuo degli altri condomini;
• quale corrispettivo viene incassato dal condominio;
• quali controlli spettano all’amministratore.

La maggioranza, in altre parole, non viene premiata perché produce un guadagno, ma perché l’uso economico del bene non cancella il diritto degli altri.

Il caso del plateatico/cortile: quando la maggioranza non basta

Diverso è il caso della sentenza n. 14299 del 14 maggio 2026. L’assemblea aveva deliberato il rinnovo della locazione di parte del plateatico condominiale a favore di un condomino titolare di un bar al piano terra, per collocarvi sedie e tavolini durante la stagione estiva.

La Cassazione qui ha valorizzato un dato decisivo: il plateatico, assimilato a parte del cortile comune, era normalmente suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini. Inoltre, non risultava dimostrato che l’uso diretto fosse impossibile, né che fossero state adottate modalità alternative come turni o frazionamento degli spazi.

Qui la locazione non appare come semplice gestione redditizia di un bene altrimenti inutilizzabile. Appare piuttosto come attribuzione di una porzione comune a favore di un solo soggetto, con compressione del godimento degli altri. In questo scenario, la maggioranza assembleare non può sostituirsi al consenso dei singoli titolari del diritto reale sulla cosa comune.

La differenza con il caso del dehors non sta quindi nella presenza di un bar o di un ristorante. Sta nella concreta incidenza dell’occupazione. Se il bene comune resta fruibile da tutti, la sua sottrazione a favore di uno solo richiede una base deliberativa molto più forte. Se, invece, l’occupazione è marginale, temporanea e compatibile con l’uso comune, la maggioranza può avere spazio.

Innovazione, modifica della destinazione d’uso e semplice regolazione dell’uso

Un ulteriore profilo riguarda il rapporto con gli artt. 1117-ter e 1120 c.c.

L’art. 1117-ter c.c. disciplina le modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni, prevedendo un procedimento aggravato e maggioranze particolarmente elevate quando l’assemblea intenda modificare la destinazione del bene per soddisfare esigenze di interesse condominiale. L’art. 1120 c.c., invece, riguarda le innovazioni, cioè interventi che incidono sulla cosa comune modificandone entità, struttura o funzione in vista di un miglioramento, di un uso più comodo o di un maggior rendimento.

La locazione di una parte comune non coincide sempre con una modifica della destinazione d’uso e non integra sempre un’innovazione. Se non vi sono opere materiali, se il bene conserva la propria funzione e se l’occupazione è reversibile, si può restare nell’ambito della regolazione dell’uso o della gestione ordinaria/straordinaria del bene comune.

Tuttavia, questa qualificazione non può essere usata come scorciatoia. Anche quando non vi sia una vera innovazione o una modifica formale della destinazione d’uso, resta il limite dell’art. 1102 c.c.: nessun condomino può essere privato del pari uso della cosa comune per effetto di una decisione assembleare che assegni sostanzialmente il bene a uno solo.

La questione, dunque, non si risolve con etichette astratte. Occorre verificare l’effetto concreto della delibera.

Cosa deve valutare l’amministratore prima di portare la delibera in assemblea

Per evitare contenziosi, l’amministratore dovrebbe impostare la delibera in modo rigoroso. Prima di proporre la locazione di una parte comune, dovrebbe chiedersi almeno cinque cose.

Cosa può fare il condomino contrario

Il condomino contrario non dovrebbe limitarsi a dire che “non è d’accordo”. Deve individuare quale diritto viene inciso.

Può contestare, ad esempio, che la locazione impedisce il passaggio, limita l’accesso, riduce la possibilità di sosta, altera la funzione del cortile, ostacola l’uso turnario, sottrae stabilmente una porzione comune oppure attribuisce a un singolo condomino un’utilità incompatibile con il pari godimento degli altri.

La prova del pregiudizio è centrale. Una contestazione generica rischia di non bastare, soprattutto quando la delibera descrive un’occupazione limitata e reversibile. Al contrario, quando il bene comune viene di fatto trasformato in pertinenza economica di un’attività privata, la posizione del condomino dissenziente diventa più forte.

Conclusione: il criterio prudente

La regola più prudente è questa: la maggioranza può deliberare la locazione di una parte comune solo quando l’uso economico del bene non sacrifica il pari uso degli altri condomini o quando l’uso diretto comune non è concretamente praticabile.

Se il bene può essere ancora utilizzato direttamente da tutti, anche mediante turni, frazionamenti o regole organizzative, la concessione esclusiva a un bar, a un ristorante o a un singolo condomino diventa giuridicamente delicata e può richiedere l’unanimità.

Il vantaggio economico del condominio non è irrilevante, ma non basta da solo. La comunione condominiale non è una società commerciale che decide soltanto in base alla redditività del bene. È una forma di contitolarità reale, nella quale ogni partecipante conserva un diritto sul bene comune. Per questo, la delibera assembleare deve sempre rispettare un punto fermo: il canone incassato non può comprare il sacrificio illegittimo del diritto individuale del singolo condomino.