Difficilmente le società non attraversano momenti di profonda crisi. Molto spesso queste si concludono con la cessione delle quote all’altro socio, che mira a divenire socio unico, o con la cessione della stesse a un terzo, se il socio rimanente ne acconsente.
Questa modalità di cessione delle quote nelle società di persone, che sono largamente le più diffuse sul nostro territorio nazionale, nasconde, però, un’insidia troppo spesso sottovalutata dal socio cedente: l’onere di ottenere da qualsiasi locatore di beni aziendali una espressa liberatoria e non rifarsi, in caso di inadempienza della società, sul socio conduttore fuoriuscito.
Il caso è stato chiarito dalla Cassazione con la sentenza 15348/2017.
Nel caso di specie la proprietaria dei muri di un ristorante nel veneziano, in seguito al mancato pagamento dei canoni locatizi, chiedeva lo sfratto e ingiungeva un pagamento di 26.000 €, citando sia la società che i soci che dal 2015 aveva ceduto integralmente le loro quote a terzi, prima che cominciasse l’inadempienza al pagamento dei canoni.
Sia in primo che in secondo grado gli ex soci erano stati riconosciuti come co-obbligati e la stessa Cassazione ha confermato tale indirizzo.
In particolare i Supremi Giudici hanno affermato che il contratto di locazione ad uso non abitativo è cedibile, senza che il locatore possa opporvisi, in caso di cessione o affitto d’azienda. Tuttavia il locatore, in caso di inadempimento del cessionario (ovvero la società a cui è intestato in contratto di locazione) può agire nei confronti del cedente per il pagamento del canone, salvo che egli stesso dichiari di liberarlo.
Se il contratto di locazione vedeva una compagine sociale che poi è stata interamente modificata, allora il proprietario dei muri, in caso di inadempienza dei nuovi soci, potrà rifarsi sui vecchi fuoriusciti.
D’altronde qualsiasi tipo di differenza tra cessione totalitaria di quote d’azienda e cessione d’azienda è venuta meno in ordine al profilo fiscale (stessa imposta di registro), ma anche sotto il profilo del divieto di concorrenza (ex art. 2557 c.c.), in considerazione del medesimo risultato economico.
Il legislatore, concludono i giudici, “Ha inteso contemperare le esigenza di circolazione del contratto di locazione ad uso non abitativo unitamente all’azienda cui accede, con la necessità di non far perdere la garanzia patrimoniale generica offerta dall’originaria parte contrattuale. Tale contemperamento è attuato ponendo la regola generale secondo cui, se il conduttore cede il contratto di locazione unitamente all’azienda, il locatore non può opporsi, ma conserva, in caso di inadempimento del cessionario, l’azione nei confronti del conduttore-cedente, a meno che non lo abbia espressamente liberato.”
Attenzione, dunque, a tutti i contratti di locazione, affitto, leasing, o simili, perché il principio può adattasi non solo agli immobili, ma a qualsiasi eventuale macchinario soggetto a ciascuna della categorie sopra menzionate.
Nel caso in cui tutti i soci titolari di una società di persone vogliano vendere integralmente le loro quote a terzi, raccomandiamo, dunque, di ottenere una scrittura dal locante volto a liberarli contestualmente alla cessione delle quote societarie, mentre al proprietario-locatore, in caso di inadempienza al pagamento dei canoni, ricordiamo che ne risponderanno anche, solidalmente, gli ex soci socio che al momento dell’inadempienza non facciano più parte della compagine societaria.
