La responsabilità dell’amministratore di condominio sui danni riportati da terzi all’edificio.

in Immobili

Molte cause che vedono come danneggiato un condomino finiscono presto per risolversi in uno “scaricabarile” di responsabilità tra l’amministratore, quale responsabile della cura e manutenzione della parte comune dell’edificio, e l’impresa che su di esso ha svolto gli ultimi lavori.

Proprio per tale motivo ancora più importanza è da attribuirsi alla sentenza della Cassazione numero 22163/2019.

Il caso in cui i Supremi Giudici sono intervenuti riguardava un incendio del plexiglas di copertura del lucernario, causato dal maldestro uso della fiamma ossidrica adoperata da un operaio mentre era intento a svolgere dei lavori di ordinaria manutenzione per eliminare piccole infiltrazioni d’acqua. Ben presto l’incendio si è propagato, distruggendo completamente l’intera copertura.

Il punto di discussione era sull’articolo da applicare nel caso concreto: l’art. 2051 cc. (ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo provi il caso fortuito), come sostenevano alcuni condomini danneggiati, o l’art 2053 c.c. (il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione), come sostenuto degli amministratori gestori dell’immobile.

La Cassazione ha sostenuto che, essendo la causa dell’incendio non ascrivibile alla strutta dell’immobile, la relativa responsabilità è da ritenersi dei gestori dell’immobile stesso, in quanto committenti nei confronti dei lavori eseguiti con superficialità e nel totale sfregio di tutte le normative di sicurezza. Per custodi/gestori, proseguono i Supremi Giudici, non devono intendersi solo i proprietari dell’immobile, ovvero i condomini, in quanto sono definibili custodi anche tutti gli altri soggetti, pubblici o privati, che possiedono o anche solo detengono la cosa, anche se questa non è di loro proprietà. I giudici hanno precisato che “Nel contratto di appalto non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e con esso la responsabilità di cui all’articolo 2051 c.c. Del resto l’articolo 1117 c.c. inserisce la facciata ed il tetto dell’edificio nelle parti comuni e sulle stesse l’amministratore del condominio deve esercitare una particolare vigilanza.”

La sentenza, dunque, riconosce una vasta responsabilità in capo agli amministratori, anche nel caso in cui i danni siano stati opera dell’intervento di un terzo, quale un’impresa di manutenzione, in quanto la scelta della stessa rende il committente responsabile del suo operato.